La vente d’un lot de copropriété à La Réunion ou dans tout autre département français est très stricte concernant la valeur de la surface du bien vendu, du point de vue de son calcul comme de sa communication au futur acquéreur. En effet, il s’agit de calculer la superficie privative du lot, qui prend en compte des surfaces de plancher très précises, ainsi que de faire paraitre cette valeur dans tous les documents de la vente, le tout conformément au texte de la loi dite Carrez. Afin d’éviter tout litige et notamment de devoir restituer une partie du prix de vente à l’acquéreur en cas de surestimation de cette surface, il est essentiel de faire réaliser le mesurage de la superficie privative loi Carrez par un diagnostiqueur immobilier expert en ce domaine, comme c’est le cas de notre agence de diagnostics et contrôles immobiliers, et ce, même si l’on dispose déjà d’un certificat loi Carrez reçu lors de l’achat du lot et que l’on n’a pas fait réaliser de travaux depuis son acquisition. Pourquoi ? Une affaire récente rejugée en cours d’appel a souligné cet impératif.
Certificat de mesurage loi Carrez ancien : attention à l’évolution de la jurisprudence !
Dans cette affaire portée devant une cour d’appel au début du mois d’octobre 2022 dernier, le vendeur d’un lot a été condamné pour avoir transmis aux acquéreurs lors de la signature de la vente en octobre 2017 une attestation de superficie privative loi Carrez dont le résultat était erroné. En effet, au lieu de mandater un diagnostiqueur immobilier pour procéder au mesurage de la superficie privative de son bien mis en vente, le vendeur s’était contenté de fournir le métrage datant de 2006 qu’il avait lui-même reçu lors de l’achat du lot, pensant bien faire puisqu’il n’avait pas fait réaliser de travaux qui auraient pu changer la valeur de la superficie privative mais aussi impassible face aux alertes de son notaire qui lui avait conseillé de refaire ce mesurage trop ancien et l’avait aussi prévenu des risques de fournir un mesurage inexact.
Ainsi, après la vente, les acquéreurs ont découvert, au travers de la réalisation d’un nouveau mesurage, que la superficie privative du lot était de 41,38 m2 au lieu de 45,02 m2, une différence qui s’expliquait par l’évolution de la jurisprudence en l’espace de 11 ans. En effet, au moment de la réalisation du premier mesurage loi Carrez, soit en 2006, la loggia de l’appartement avait été incluse dans le calcul. Or, depuis 2015, la Cour de cassation a défini avec précision les loggias qui peuvent être intégrées à la superficie privative (closes et habitables) et celle du lot vendu n’entrait plus dans cette nouvelle définition.
Superficie privative loi Carrez erronée : le vendeur condamné, mais pas le notaire
Dans cette affaire, le vendeur a été condamné à verser aux acquéreurs près de 16 900 € ainsi que 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Il doit aussi verser 1 500 € au notaire qu’il avait assigné pour ne pas avoir vérifié le règlement de copropriété qui mentionnait une surface privative différente. Cependant, le notaire n’avait aucunement manqué à son devoir d’information et de conseil, comme cité plus haut, et le règlement de copropriété datait de 1994. Il était donc normal de privilégier un mesurage Carrez plus récent. Par ailleurs, cet officier ministériel avait également informé le vendeur qu’en cas de litige concernant le mesurage loi Carrez, il ne pouvait se retourner contre le diagnostiqueur immobilier qui l’avait réalisé que s’il l’avait personnellement mandaté et contre l’ancien propriétaire, que si la revente était intervenue dans l’année qui avait suivi son propre achat du lot.